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交通、農業、財政、內政專區
20萬戶社會住宅,穩步邁進中
日期:110-09-14資料來源:南部聯合服務中心
20萬戶社會住宅,穩步邁進中

一、前言

為照顧弱勢及青年族群的居住需求,實現居住正義並健全住宅市場,政府推動社會住宅政策,以8年(106至113年)興辦20萬戶社會住宅為目標,並於106年1月公布修正《住宅法》,為推動社會住宅機制建立法制基礎。

行政院續於同年3月核定「社會住宅興辦計畫」,結合政府興建與包租代管2種供給方案,增加政府住宅政策供給資源;同時透過包租代管民間的住宅,發揮租屋市場與購屋市場相互調控的市場均衡機制,以達成穩定住宅市場及安定人民居住的目標。

二、興辦目標與進度

■ 目標:8年(106至113年)分兩階段逐步達成,興辦20萬戶社會住宅。
第一階段(106至109年):政府直接興建4萬戶及包租代管4萬戶,計8萬戶
第二階段(110至113年):政府直接興建8萬戶及包租代管4萬戶,計12萬戶。

■ 進度(截至110年8月底)
第一階段政府直接興建部分係由地方主導,已於去(109)年底順利達標,目前全國已完工、施工中及已決標待開工的社會住宅共4萬7,340戶;第二階段興辦所需用地自107年起即超前儲備,全國已盤點出209處170公頃適合用地,約可興建8萬戶,將由中央承擔興建主力。另包租代管部分,經過幾年的市場磨合,媒合戶數在今(110)年顯著成長,累計約2萬件。 

三、第二階段政府直接興建亮點
■ 中央主導興辦:政府直接興建8萬戶的部分,將由中央將直接發包興建其中的6萬8千戶,由國家住宅及都市更新中心(簡稱住都中心)補足地方量能不足,並建立社會住宅國家生產線加速推動。
■ 推動主題型社會住宅:推動軍職、警消、文化、創生、藝術、產業及公路等7大主題型社會住宅計畫,創造地區融合共好,並原則上每處至少設置1項老人日照、托嬰、托兒及青創等社會福利及公共服務設施,促進建構社會安全網。
■ 品質內涵再提升:第一階段社會住宅目前有72%至少取得2項建築標章(如綠建築、耐震、智慧建築等標章),第二階段每一案件將至少取得2項建築標章,並導入循環經濟理念,建構優質建築,提升社會住宅品質。

四、具體推動作為

■ 協助地方政府多元取得土地或資源
1. 直轄市、縣(市)政府應優先運用縣市所有土地,如有不足,可無償撥用國有非公用土地或建築物;且租金及其他收益無需解繳國庫;至屬特種基金之國有非公用土地,依《住宅法》規定,得辦理長期租用,可大幅降低縣市政府取得社會住宅土地成本。另亦考量運用都市更新、都市計畫容積獎勵或變更方式,多元興辦社會住宅。

2. 全面清查及盤點各地方政府、國有、國營事業、公股公司等適合興建社會住宅之土地。

3. 運用國防部土地興辦社會住宅
*國防部營改基金土地:由住都中心以當年度公告現值價購營改基金土地,得分期支付土地款,並由國防部配合社宅興辦時程交地。
*國防部眷改基金土地:由國防部依以公告地價3%之優惠租金出租予住都中心或地方政府興辦社會住宅。

4. 各國營事業土地出租與中央、地方主管機關或住都中心興辦社宅者,租金以不超過公告地價之45‰為原則,且免收權利金。

■ 減輕地方政府財務負擔:106年3月13日核定「社會住宅融資服務平臺」,協助地方政府取得較低利率融資興辦社會住宅,有效減輕地方政府財務負擔;另由中央補助地方政府興辦期間之融資利息與非自償性經費,使財務較差之縣市也有能力興辦。

■ 成立專責機構強化執行人力及資源:107年2月14日公布施行《國家住宅及都市更新中心設置條例》,同年8月成立行政法人「國家住宅及都市更新中心」,以企業化經營模式,輔助中央推動社會住宅。另部分地方政府擬以行政法人模式成立專責機構,強化社會住宅推行。

■ 推動包租代管民間住宅
1. 方式與對象:以低於市場租金包租或代管方式,提供給所得較低家庭、弱勢對象及就業、就學有居住需求者,以活化及利用現有住宅、減輕地方政府直接興建社會住宅財政負擔,並協助弱勢房客解決租不到、租不起及租不好的問題,同時為鼓勵房東加入,提供房屋稅、地價稅、綜合所得稅等優惠稅率,以擴大民間參與及提升社會住宅成效。

2. 擴大民間參與:第1期計畫於106年至108年11月由6都試辦,累計媒合近5,100戶。第2期於108年起擴大由各縣市政府及住都中心共同辦理,累計媒合近1萬4千戶;第3期已由桃園市率先於110年5月1日開辦,另為吸引更多房東房客加入,推動以下精進措施:
*「租金補貼」轉軌「包租代管」之整合方案:整合方案有兩模式,一是租金補貼房東房客同時轉入包租代管;二是房東轉入包租代管,房客續留租金補貼。也就是原本作為公益出租人的房東(讓房客以租約去申請租金補貼),可轉給專業業者包租代管,以輕鬆收房租、享稅費減免等,而房客可計算一次性租金補貼和包租代管租金哪個較為優惠,自行選擇最有利方案。
*新增「以屋換屋」:名下有1戶自有住宅的身障者或滿65歲銀髮長輩,可申請換住同一縣市有電梯的大樓,解決民眾行動不便的困擾。
*取消設籍規定:房客只要有租屋事實,即可申請房租補助,不需要在當縣市設籍,而且下修申請承租年齡到18歲,嘉惠外地打拚的上班族及大學生。
*提高租金所得免稅額:《住宅法》已於本(110)年6月9日為公布修正,租金所得免稅額從1萬元提高至1萬5,000元,且明定契約資料不得作為所得查核依據,以增加房東誘因。
*定額計酬:改變前兩期依租金不同,計算包租代管業者補貼金額之作法,改為按件定額計酬,讓業者不必精算租金高低申請補助,且獲得合理報酬。

3. 建立包租代管專業服務制度:《租賃住宅市場發展及管理條例》於107年6月27日公布施行,建立包租代管專業服務制度,協助租賃雙方快速處理房屋的日常修繕、租金收取、溝通協調等繁雜事務,有效減少租賃糾紛發生,營造友善、合宜的租賃住宅環境,進一步擴大服務媒合量能。

■ 打造國人肯定的好宅:綠建築、智慧建築、耐震標章、無障礙設施,及結合托幼、長照等社會福利設施,均已成為各縣市興辦社會住宅的基本標準,其品質及內涵均將是各國頂尖水準,讓社會住宅成為國人肯定的好宅。

五、結語

推動只租不賣、租金合理的社會住宅,是政府協助中低收入、社會弱勢及受薪階級居住安穩的具體行動,不僅著重「量」的增加,更重視「質」的提升,將持續與其他社會政策相互搭配,建立居住安全網;同時希望透過高品質的社會住宅,帶動民間住宅興建標準向上提高,成為城市的驕傲,國家進步的象徵。
 

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